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SOHO3Q首出SOHO大楼,潘石屹:只租赁,不拿地


来源:凤凰创新

近几个月来,中国的地产界由于几位大佬大规模地抛售物业而显得不甚平静,“各有各的原因,”在8月9日SOHO3Q杭州媒体见面会上,一直未对此发表意见的SOHO中国总裁潘石屹笑呵呵地

近几个月来,中国的地产界由于几位大佬大规模地抛售物业而显得不甚平静,“各有各的原因,”在8月9日SOHO3Q杭州媒体见面会上,一直未对此发表意见的SOHO中国总裁潘石屹笑呵呵地向媒体做了个轻描淡写的澄清,“我们销售房子,把资产平衡一点,不是太奇怪的事情。”

潘石屹所说的平衡,就是减少自持物业的轻资产化走向。“我觉得轻资产就是平台化的管理”,这是互联网思维给他的启发,一举颠覆了传统房地产行业靠拿地囤物业租赁赚钱的思路。

早在2014年,潘石屹在接受媒体采访时就谈到了他对互联网嫁接房地产行业的设想,那个设想酝酿了今天SOHO3Q共享办公的雏形。从2015年开始,两年多的时间内,SOHO3Q在京沪两地开设了19个中心,但无一不是利用自持物业。向杭州迈出的这一步,是SOHO3Q走出SOHO物业,真正依靠租赁进行共享办公空间经营的开始。

潘石屹参加SOHO3Q杭州媒体见面会

不拿地,只租赁

潘石屹严格奉行着将SOHO中国轻资产化的判断,不再拿地,不再搞地产合作,只租赁,付租金用空间,强调规模化和可复制性。模式简单,思路清晰。

然而他要做的事情,不仅仅是为SOHO中国减负,同时也指向了中国的城市空间负累。

“我们在房地产市场上盖了20多年的房子,其实有一个基本的判断,中国现在不缺房子。商场不缺,让淘宝、京东把商业打得一塌糊涂。办公楼也不缺,包括杭州这样的城市,办公楼的空置率都是超过20%的。饭店也不缺。住宅,拥有两套房子、三套,空着的房子的人更多,所以其实也不缺。缺的是什么呢?缺的是能够把每一平方米的面积,每一个空的时间能够利用起来,这是最重要的。” 地产与互联网思维一对接,潘石屹就发现了这些问题似有解决之法。

中央不断出台的各项鼓励还原住宅本质、鼓励租赁的房地产政策与金融政策,也似乎在步步印证着这个判断。

将城市现有的闲置空间重新盘活,而不是紧盯着每一寸土地,用迭起比高的楼宇扼住城市空间容积率的极限,倒逼城市不断吞噬周围城郊村舍,这是潘石屹主动出售大部分物业,转型做共享空间这一举措更具社会深远性的地方。

融入了互联网思维的共享空间与传统地产在经营思路上异同相携。比如传统房地产商最惧怕的空置率,在潘石屹看来却是契机,“有些人说是有些二线城市,办公楼的空置率达到50%了,我说这个好,因为办公的产品不能够满足目前的要求,等我们去就可以用很便宜的价格把它租过来。”

“SOHO3Q是一个互联网的产品,更多是基于房地产的互联网产品,房地产的特点在3Q中体现得特别明显。”潘石屹表示,“房地产的秘诀就是要选好地段。”

选地段的第一步是选城市。京沪之外,为什么首选杭州?潘石屹坦言,杭州是中国的互联网中心,这里聚集的互联网公司将这座城市打造成了世界上互联网意识最强、极具活力的地区。

选择做社区,不做创业孵化器

2015年被称为是中国众创空间标准年,据公开资料显示,截至2017年3月,中国众创空间数量已达4298家,至2016年底,全国已有31个省、自治区、直辖市出台了支持众创空间建设与发展的政策或关于推动创业创新的实施意见。互联网企业纷纷利用资深优势踏足这一领域,而SOHO中国是地产界的第一个先知先行者。

潘石屹坦言,在激烈的竞争中,SOHO3Q的竞争力所在是作为中国20余年资深地产商的优势。这一点使得SOHO3Q选择侧重于做社区而非做创业孵化器的道路。谈及近期拿到5亿美元融资,同样要探及中国二三线城市市场,同样立志做“实体社交网络”的美国共享办公运营商WeWork,潘石屹表示,WeWork做的时间比较早,在美国有一些成熟的经验,包括社区管理的经验等等应该值得学习。但一方面,中国的社会环境和市场与美国是不同的,另一方面WeWork毕竟是一些非房地产专业的人做,“我们开发了20多年房地产,知道在中国怎么控制成本,怎么做设计。这也是我们跟WeWork在接触的过程中他们羡慕得不得了的地方,说你们这样低的成本就能装修下来这样的房子。我们的设计基本上可以将天花板、地板、桌椅板凳等都进行标准化,我们建立这一套SOHO中国的品牌,公开的招投标系统能够把中国最好的厂家、最好的材料供应商都吸引过来,而且这个价格是比较低的价格,”潘石屹分析说。

这种极高的行业专业性也是支持SOHO中国轻资产化的自信。即便使用他人已建好的空间,即便没有介入到前期的建筑开发中,SOHO中国也有能力将其改为己用。“我们的技术力量很强,都可以改造。空间越复杂越好,像大的商场过来改造以后就是一个共享办公空间,非常好。我们的旗舰店光华路3Q就是原来的商场,现在办商场也不赚钱,做3Q不是很好吗?”潘石屹表示。

以成熟的地产公司去做新的业务,这是潘石屹的底气,也是他的界线。“对我们来说,做未来做人工智能这些东西真不懂,没地方下手,可是我们能够把我们过去20年、30年建的房子充分地利用起来,这个是可以做的。所以我们未来做的东西就是SOHO3Q。”

“互联网是未来,SOHO3Q也是未来”

与传统写字楼相比,共享空间的特点很瞩目,时间与人数上使用的灵活性、线下社区的形成与合作、互联网资产管理平台和租售平台的应用等等,使其目标使用群体锁定在个性化、年轻化的创业公司而非传统行业。英国学者吉登斯断言互联网会使人与城市空间“脱域”,造成社会信任崩塌,然而倚赖互联网的创业公司与本着互联网共享思维形成的共创空间,却在历史的某一个节点不经意地实现了时空融合,一种新的线上线下现实交往机制在这里酝酿形成。

潘石屹对这种共享社区交往机制充满了乐观,“互联网时代,我觉得是一个信任的时代,而这个信任的话按照年龄的话,按照习惯的划分,年轻人之间的相互之间的信任比年纪大的信任好得多,无论是共享单车、Airbnb也好,能够让一个陌生的人住到自己家里面去,这都是相互信任的。”

这种变化也是伴随着行业更新而形成的,“中国光一年毕业的大学生好几百万。所以我觉得从旧的行业转到新的行业,他就需要的办公空间就是不一样的。”潘石屹说。

但他同时认为,只有规模化才会使这个社区具有更大的意义。“我们做了19个中心,大概有几个中心永远赚不着钱,比如中关村的SOHO3Q和丹棱的SOHO3Q,就是因为规模太小,而且是把地下室的面积装修做了,实际上人办公是不爱坐到地下室的,所以我们以后就要吸取经验教训。像我们光华路SOHO3Q,3600个人坐在一起,这里面就是一个核聚变,各种各样的事情都会发生,就是相互之间的交流、碰撞,互为市场,我觉得效果非常好。越多元、生态越复杂越好,如果有五六十个人坐的地方,没有意义,3Q的优势体现不出来的。”

“我们看到一个趋势,就是基于互联网的公司发展得快,传统的公司发展的非常的慢。我们现在就是要为这些未来的公司,基于互联网的公司去服务。”潘石屹坦言,“未来十年人工智能对社会造成的变化可能比互联网还要强烈,所以我们还是要做一些未来的东西,SOHO3Q就是我们思考过的,面向未来的东西。”但他同时指出,今天这些共享办公、联合办公的运营商都还处于婴儿阶段,尽管很多都融资不菲,但谁能够最终成长起来,还是要看产品是不是好,管理是不是正规,能不能标准化,这些基因特别重要。

[责任编辑:谌玺 PSY016]

责任编辑:谌玺 PSY016

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